物业保洁托管是天津各类小区、写字楼、商场、园区等物业项目的核心服务之一，直接影响居住体验、办公环境与物业品牌口碑。为确保保洁服务质量达标、责任清晰、过程可控，天津地区物业保洁托管需建立标准化验收体系，明确验收标准、流程、责任划分与问题整改机制。本指南结合天津本地物业行业惯例、《天津市住宅物业服务标准》及相关行业规范，全面梳理物业保洁托管服务验收的核心内容，为物业企业、业主委员会、保洁服务公司提供实操性指导。

一、验收适用范围与核心依据

本标准适用于天津行政区域内住宅物业（商品房、保障房、老旧小区）、商业物业（写字楼、商场、商业街）、工业物业（园区、厂房）、公共物业（学校、医院、政府办公楼）等各类物业项目的保洁托管服务验收，涵盖日常保洁、专项保洁、垃圾清运、绿化养护辅助保洁等全场景服务。

核心执行依据包括《天津市住宅物业服务标准》（DB12/T 852-2018）、《天津市物业管理条例》、《城市生活垃圾管理办法》及天津市住房和城乡建设委员会、天津市城市管理委员会发布的相关物业保洁管理规定，同时结合天津本地气候特点（如冬季降雪、春季风沙、夏季多雨）制定针对性验收要求，确保验收标准贴合本地实际。

二、验收主体与责任划分

（一）验收主体

甲方（委托方）：物业项目的物业服务企业、业主委员会、产权单位或使用单位，是保洁服务验收的主导方，负责制定验收方案、组织验收工作、审核验收结果、监督问题整改。

乙方（受托方）：承接保洁托管服务的专业保洁公司，是验收的配合方，需按合同约定提供服务，配合甲方开展验收，对验收不合格项及时整改。

第三方（可选）：对于大型物业项目或业主关注度高的项目，可委托具备物业评估资质的第三方机构参与验收，确保验收结果客观公正，第三方需具备天津本地物业服务评估经验，熟悉本地保洁服务标准。

（二）责任划分

甲方责任：明确验收标准与流程，提前告知乙方验收时间与要求，提供验收所需的项目资料（如保洁区域图纸、服务合同、保洁频次表），客观记录验收问题，跟踪整改闭环。

乙方责任：按合同约定完成保洁服务，提前自查自纠，准备验收资料（如保洁人员资质、服务记录、耗材使用台账），对验收问题制定整改方案，在规定时限内完成整改并申请复检。

第三方责任：独立开展验收工作，出具客观的验收报告，对验收结果负责，协助甲乙双方解决验收争议。

三、验收前准备工作

验收前需完成充分准备，确保验收工作有序开展，避免因准备不足导致验收效率低下或结果失真。

资料准备：甲方整理保洁服务合同、服务方案、保洁频次表、保洁区域划分图、过往验收记录、整改台账；乙方准备保洁人员花名册（含健康证、上岗证）、保洁设备清单（如洗地机、吸尘器、高压水枪）、耗材合格证明（如清洁剂、垃圾袋）、日常服务记录（如保洁日志、垃圾清运记录、设备维保记录）。

现场准备：乙方提前完成保洁服务自查，清理验收区域的临时杂物，确保验收区域符合服务标准；甲方划分验收小组（由物业管理人员、业主代表、第三方评估人员组成，人数不少于 3 人），明确验收分工（如公共区域组、楼道组、外围组），制定验收路线与时间安排。

工具准备：验收小组携带验收记录表、相机 / 手机（用于拍照取证）、卷尺（测量保洁区域尺寸）、照度计（检测室内照明保洁后亮度）、垃圾称重工具（检测垃圾清运量）、手套（用于检查卫生死角）等工具，确保验收过程可量化、可追溯。

四、物业保洁托管服务核心验收标准

结合天津本地物业保洁需求，验收标准分为日常保洁标准、专项保洁标准、垃圾清运标准、人员与设备标准四大类，覆盖全服务场景，所有标准均需符合合同约定及地方规范要求。

（一）日常保洁验收标准（核心高频项）

日常保洁是保洁服务的基础，验收重点关注清洁度、整洁度、时效性，需做到 “无垃圾、无灰尘、无污渍、无异味”。

公共区域（大堂、走廊、电梯厅、楼梯间）

地面：大理石 / 瓷砖地面无灰尘、无脚印、无污渍、无积水，光亮整洁；地毯地面无杂物、无污渍、无碎屑，吸尘到位；楼梯踏步、扶手无灰尘、无污渍，扶手擦拭后无手印，楼梯间无堆放杂物。

墙面：墙面无灰尘、无污渍、无乱贴乱画，踢脚线无积灰，消防栓、配电箱、公告栏表面干净无灰尘，玻璃门窗（含电梯门）无指纹、无污渍、无水印，透光性良好。

天花板与灯具：天花板无蜘蛛网、无灰尘，灯具（筒灯、吊灯、吸顶灯）表面干净无灰尘，灯罩无蚊虫尸体，照明正常。

公共设施：垃圾桶（果皮箱）外观干净无污渍、无异味，桶内垃圾不超过 2/3，周边无散落垃圾；休闲座椅、健身器材表面无灰尘、无污渍，擦拭后无手印；标识牌、导视牌干净清晰，无灰尘、无遮挡。

楼道与单元门（住宅物业重点）

楼道地面：每日清扫、每周拖拭，无垃圾、无灰尘、无污渍，楼道内无堆放杂物、无自行车乱停乱放。

单元门：门框、门把手无灰尘、无指纹、无污渍，玻璃干净透明，门体无张贴小广告（天津老旧小区需重点验收小广告清理情况）。

楼道窗户：玻璃无污渍、无灰尘，窗台无积灰，纱窗无明显灰尘，窗框缝隙无杂物。

外围区域（园区道路、广场、绿化带、停车场）

道路与广场：每日清扫，无垃圾、无纸屑、无烟头、无落叶（秋季落叶期需增加清扫频次，天津秋季 10-11 月需重点验收），路面无积水、无结冰（冬季 12-2 月需验收除冰情况），路沿石无积灰、无污渍。

绿化带：绿化带内无白色垃圾、无杂物、无枯枝落叶，草坪边缘无杂草，园林小品（雕塑、喷泉）表面干净无灰尘、无污渍。

停车场：地面无垃圾、无油污、无积水，车位线清晰，消防通道无占用、无杂物，停车场出入口干净整洁，减速带、挡车器无灰尘、无污渍。

卫生间（公共卫生间、写字楼卫生间）

地面：无积水、无污渍、无异味，防滑垫干净无杂物。

洁具：马桶、蹲便器无污渍、无黄渍、无异味，冲水正常；洗手台、镜面无污渍、无水渍、无指纹，水龙头干净光亮。

设施：卫生纸、洗手液按需补充，垃圾桶及时清理，卫生间内无堆放杂物，通风良好无异味（天津夏季潮湿季节需重点验收异味控制）。

（二）专项保洁验收标准（定期高频项）

专项保洁为定期开展的深度清洁服务，验收重点关注清洁深度、设备使用规范、效果达标率。

玻璃幕墙 / 外窗清洁（每季度 1 次，天津春季风沙后、雨季前重点验收）

玻璃表面无污渍、无灰尘、无水渍、无胶痕，透光性良好，窗框、窗槽无积灰、无杂物，外墙玻璃无明显污渍残留。

地面深度清洁（每月 1 次，写字楼、商场重点）

大理石 / 瓷砖地面：晶面处理后光亮整洁，无划痕、无污渍，防滑性能达标；地毯地面：深度清洗后无污渍、无异味，绒毛蓬松，无残留清洁剂。

垃圾中转站 / 垃圾桶清洗（每周 1-2 次）

垃圾中转站：地面无积水、无污渍、无异味，墙面无垃圾残留，排水沟畅通无堵塞，消杀到位无蚊蝇；垃圾桶：清洗后无污渍、无异味，桶内无残留垃圾，外观干净整洁。

消杀服务（每月 1-2 次，夏季、雨季重点）

公共区域、卫生间、垃圾站、绿化带等区域消杀到位，无蚊蝇、蟑螂、老鼠等害虫踪迹，消杀记录完整，使用药剂符合环保要求，无刺鼻异味（天津夏季 6-8 月需重点验收消杀效果）。

冬季除雪 / 春季清沙（季节性专项）

除雪：园区主干道、单元门口、消防通道积雪及时清理，无结冰，铺设防滑垫，除雪后路面无残留积雪；清沙：春季风沙后，及时清理外围区域、楼道内的沙尘，地面无明显沙层。

（三）垃圾清运验收标准

垃圾清运是保洁服务的重要环节，验收重点关注清运及时性、分类合规性、清运质量。

清运频次：生活垃圾每日清运 1-2 次（天津老旧小区、商业密集区需每日清运 2 次），厨余垃圾、可回收垃圾按合同约定频次清运，建筑垃圾单独堆放、定期清运，无垃圾积压。

清运质量：垃圾桶内垃圾及时清空，无满溢、无散落，垃圾清运车密闭完好，无滴漏、无异味，清运后垃圾桶归位摆放整齐，垃圾收集点地面干净无污渍、无异味。

垃圾分类：按天津市垃圾分类要求（可回收物、厨余垃圾、有害垃圾、其他垃圾）分类收集，垃圾桶标识清晰，分类投放准确，无混投现象，可回收物单独存放、定期处置。

（四）人员与设备验收标准

人员与设备是保洁服务质量的保障，验收重点关注人员资质、服务规范、设备完好率。

人员标准：保洁人员持有效健康证、上岗证，着装统一（佩戴工牌），仪容整洁，服务文明规范，无迟到、早退、脱岗现象，熟悉保洁区域与服务标准，能按要求完成保洁任务。

设备标准：保洁设备（洗地机、吸尘器、高压水枪、吹风机等）完好无损，运行正常，定期维保，有维保记录；保洁耗材（清洁剂、垃圾袋、拖把、抹布等）质量合格，按需配备，无过期、劣质耗材。

服务记录：保洁日志、垃圾清运记录、设备维保记录、消杀记录、整改记录等资料完整，填写规范，可追溯，符合天津物业行业档案管理要求。

五、物业保洁托管服务验收流程

验收流程分为日常巡检验收、月度综合验收、季度 / 年度全面验收、问题整改与复检四个阶段，形成 “巡检 - 验收 - 整改 - 复检 - 闭环” 的全流程管理体系。

（一）日常巡检验收（每日 / 每周，动态管控）

日常巡检是实时把控保洁服务质量的关键，由甲方物业管理人员（保洁主管）每日开展，业主代表可每周参与抽查。

巡检时间：每日上午、下午各 1 次，重点巡查高峰使用时段（如写字楼上班前、小区业主出行高峰期）后的保洁效果。

巡检内容：按日常保洁标准，巡查公共区域、楼道、外围、卫生间等核心区域，记录垃圾清理、污渍擦拭、垃圾清运、人员在岗等情况，发现问题当场拍照取证，填写《日常保洁巡检记录表》。

问题处理：当场能整改的问题，要求保洁人员立即整改；无法当场整改的，下达《整改通知书》，明确整改时限（一般不超过 24 小时），跟踪整改情况。

（二）月度综合验收（每月 1 次，全面评估）

月度综合验收是对当月保洁服务质量的全面评估，由甲方组织验收小组（物业管理人员 + 业主代表 + 第三方（可选））开展，乙方全程配合。

验收启动：每月最后 1 周内，甲方提前 3 天通知乙方验收时间、范围与要求，乙方完成自查并提交自查报告。

现场验收：验收小组按预定路线，对照验收标准，对日常保洁、专项保洁、垃圾清运、人员设备等全项目进行现场检查，量化打分（可采用百分制，合格线不低于 85 分），拍照记录问题，填写《月度保洁综合验收记录表》。

结果评定：验收小组汇总检查情况，计算综合得分，评定验收结果（优秀：90 分及以上；合格：85-89 分；不合格：85 分以下），当场与乙方沟通验收结果，明确问题清单与整改要求。

资料归档：甲方将验收记录表、问题清单、自查报告等资料归档，作为月度服务费结算的重要依据。

（三）季度 / 年度全面验收（每季度 / 每年 1 次，深度考核）

季度 / 年度全面验收是对保洁服务的深度考核，结合月度验收结果，全面评估乙方服务能力与合同履约情况，适用于长期保洁托管项目。

验收准备：甲方整理季度 / 年度内所有巡检记录、月度验收报告、整改台账、服务投诉记录；乙方提交季度 / 年度服务总结、人员变动报告、设备维保报告、耗材使用报告。

现场验收：验收小组重点抽查保洁服务薄弱区域（如卫生死角、老旧小区小广告、商业区域油污）、专项保洁效果（如玻璃清洁、地面晶面处理）、季节性服务（如除雪、消杀），同时核查服务资料的完整性与真实性。

综合评定：结合月度验收得分（占比 70%）、现场验收得分（占比 20%）、投诉处理情况（占比 10%），计算季度 / 年度综合得分，评定服务等级（优秀、合格、不合格），出具《季度 / 年度保洁服务全面验收报告》。

结果应用：验收合格的，按合同约定结算服务费；验收优秀的，可给予乙方表彰或奖励；验收不合格的，按合同约定扣除相应服务费，下达《限期整改通知书》，要求乙方制定整改方案，限期提升服务质量。

（四）问题整改与复检（闭环管理，确保达标）

问题整改与复检是验收工作的核心环节，确保所有不合格项全部闭环，杜绝问题反复出现。

整改下达：验收中发现的问题，甲方当场下达《整改通知书》，明确问题描述、整改标准、整改时限（日常问题 24 小时内，专项问题 72 小时内，重大问题 7 日内），甲乙双方签字确认。

整改实施：乙方按《整改通知书》要求，组织人员、设备开展整改，整改过程中及时向甲方反馈进度，整改完成后提交《整改完成报告》，申请复检。

复检核查：甲方收到复检申请后，24 小时内组织验收小组进行复检，对照问题清单逐一核查，确认整改到位后，在《整改完成报告》上签字确认；若复检不合格，再次下达整改通知书，延长整改时限，逾期仍不合格的，按合同约定追究乙方违约责任（如扣除服务费、解除合同）。

台账闭环：将整改通知书、整改完成报告、复检记录等资料归档，形成 “问题 - 整改 - 复检 - 闭环” 的完整台账，便于后续追溯与考核。

六、天津本地特殊场景验收要点

结合天津本地气候、物业类型特点，针对性制定特殊场景验收标准，确保服务贴合本地需求。

老旧小区保洁验收：重点验收小广告清理（楼道、单元门、墙面无乱贴乱画）、杂物清理（楼道、消防通道无堆放杂物）、垃圾清运（及时清运，无积压）、除冰扫雪（冬季主干道、单元门口无结冰），符合天津市老旧小区物业改造保洁标准。

商业密集区保洁验收：重点验收油污清理（餐饮区域地面、墙面无油污）、垃圾清运（每日多次清运，无满溢）、消杀服务（夏季无蚊蝇、异味）、高峰期保洁（上班、购物高峰期后及时清洁，保持环境整洁），符合天津商业物业保洁服务规范。

冬季除雪验收：天津冬季 12 月至次年 2 月，重点验收除雪及时性（降雪后 2 小时内启动除雪，主干道 4 小时内清理完毕）、除冰效果（路面无结冰，防滑措施到位）、除雪后清理（无积雪堆积，不占用消防通道），确保业主出行安全。

春季风沙验收：天津春季 3-5 月风沙较大，重点验收外围区域、楼道内沙尘清理（地面无明显沙层，墙面无沙尘堆积）、玻璃清洁（无沙尘污渍，透光性良好），增加清洁频次，确保环境整洁。

雨季防潮验收：天津夏季 6-8 月多雨，重点验收公共区域、地下车库积水清理（无积水，排水畅通）、卫生间异味控制（通风良好，无霉味）、消杀服务（无蚊虫滋生），避免潮湿引发卫生问题。

七、验收争议处理与违规责任

（一）验收争议处理

若甲乙双方对验收结果存在争议，按以下流程处理：

协商沟通：甲乙双方首先就争议问题进行现场核对，查阅验收记录、照片、服务合同等资料，达成一致意见。

第三方仲裁：若协商无果，可委托双方认可的第三方物业评估机构进行复核，第三方出具的复核结果为最终验收结论，双方需遵照执行。

合同约定：若第三方复核仍无法解决争议，按保洁服务合同约定的争议解决方式（如向天津仲裁委员会申请仲裁、向人民法院提起诉讼）处理。

（二）违规责任

乙方若出现以下违规行为，甲方可按合同约定追究其责任：

未按验收标准提供服务，月度验收连续 2 次不合格或季度验收不合格的，扣除相应月度 / 季度服务费，限期整改；

保洁人员无证上岗、服务态度恶劣、脱岗迟到，经警告后仍不改正的，每次扣除一定金额服务费；

垃圾清运不及时、垃圾满溢、混投垃圾分类，造成环境污染或业主投诉的，扣除相应服务费并限期整改；

专项保洁（如消杀、除雪）未按要求开展，导致业主投诉或安全隐患的，承担相应责任，情节严重的，甲方有权解除合同。

甲方若未按合同约定组织验收、无故拖延验收或恶意压低验收结果，乙方可按合同约定要求甲方及时验收并结算服务费，造成乙方损失的，甲方需承担相应责任。

八、结语

物业保洁托管服务验收是保障天津物业项目环境质量、提升业主满意度的核心手段，标准化的验收标准与流程既能明确甲乙双方责任，又能确保服务质量可控、问题整改闭环。天津地区各物业委托方与保洁受托方需高度重视验收工作，严格遵循本指南及地方规范，结合项目实际优化验收细节，加强日常巡检与动态管控，及时整改服务问题，不断提升保洁服务水平，为业主打造干净、整洁、舒适的居住与办公环境，助力天津物业行业高质量发展。

以上就是天津物业保洁托管小编为大家带来的相关内容，希望对大家有所帮助。